경매물건에 유치권 거짓신고로 실형선고 및 낙찰자에 대한 손해배상판결이 났다.

서울고법 민사11부(김문석 부장판사)는 김모씨 등 4명이 `경매절차에서 허위 유치권 신고 때문에 낙찰자 지위를 포기했다'며 정모 씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 "4억9천만원을 배상하라"고 판결했다.

재판부는 "정씨가 경매절차가 진행 중인 상가에 대해 3억7천만원 상당의 인테리어 공사비를 못 받고 있다고 허위 신고를 한 점이 인정되는 만큼 이로 인해 상가 인수를 포기한 김씨 등에게 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

다만 "김씨 등에게도 좀 더 세심한 주의를 기울여 조사하고 법률전문가의 조언을 들을 수 있었음에도 불구하고, 성급하게 매수인의 지위를 포기한 점 등 일부 잘못이 인정돼 정씨의 책임비율을 60%로 정한다"고 덧붙였다.

김씨 등은 2006년 1월 부천에 있는 상가에 대해 경매법원의 매각허가결정을 받았으나, 정씨가 인테리어 공사잔대금 채권 3억7천여만원이 있다고 허위 유치권 신고를 하는 바람에 늘어난 인수비용을 부담할 수 없어 낙찰자 지위를 포기했다.

김씨 등은 `낙찰자 지위를 포기하며 입은 손해를 배상하라'며 소송을 냈고, 1심 재판부는 "정씨의 허위 유치권 신고와 인과관계가 있는 손해액 2억4천만원을 배상하라"며 원고 일부 승소로 판결했다.

한편, 정씨는 작년 허위 유치권을 신고해 경매의 공정을 해친 혐의(경매방해)로 기소돼 징역 6월의 실형을 선고받았고 이 형이 확정됐다.

법원경매에서 유치권신고가 되어 있으면 일반인들은 우선 겁부터 먹고 입찰물건에서 제외하는 사람이 많은 것이 사실이다.

유치권의 성립여부에 관한 최종적인 판단은 유치권을 주장하는 자가 유치권 존재확인의 소를 제기하거나, 이를 다투는 자가 유치권 부존재확인의 소를 제기해서 법원의 판단으로 그 유무가 확인되는 것인데, 현행 법원경매절차에서 허위의 유치권신고(단지 신고일 뿐, 확정된 권리는 아니다.)를 차단할 수 있는 장치는 아직 마련이 되어 있지 않다.

입찰자의 입장에서, 이를 역으로 생각하면 유치권신고된 물건은 잘만 분석하면 경쟁자 없이 큰 수익을 얻을 수 있는 메리트가 있다.

경매사업부에 근무하는 필자로서도 현재 진행되는 경매건중 90%이상이 허위이거나, 성립될 가능성이 없는 유치권신고인것으로 보인다.

우선 민법상 유치권의 정의 및 성립요건에 대해 간략하게 살펴보자

▶ 정의

유치권리라 함은 타인의 물건을 점유한자가 그 물건에 관하여
생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을때까지
그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물건을 말한다. (민법 320조 1항)

(1) 건축업자 - 공사비
(2) 임차인 - 필요비 : 건물유지를 위해 지출한 비용
유익비 : 건물의 가치를 증가하기 위해 지출한 비용

▶ 성립요건
(1) 채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다. 다른채권을 이유로 해당 목적물을 점유하고 유치권을 주장할수 없다.
(2) 목적물을 점유하고 있어야 하고 또 점유가 지속되어야 한다. 간접점유도 무방하며 불법에 의한 점유가 아니어야 한다.
(3) 채권은 변제기에 있어야 한다. 변제기가 도래하지 않으면 유치권은 성립하지 않는다. 다만 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권은 성립한다. 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

▶ 기타

- 목적물의 멸시 및 수용 또는 점유상실하거나 다른 담보제공시 소멸. 소멸시효의 영향을 받지 않는다.

- 자기 편익을 위하여 지출한 비용 성립 안됨

(1) 영업을 위한 내부시설 공사
(2) 경영을 위한 필요 시설공사
(3) 운영을 위한 특수 시설비용

물론 전 소유자나 채무자의 경우 어떻게 해서든 손실을 만회하기 위해 여러가지 방법을 생각하다고, 법률사무소등에서 유치권신고라도 해보라고 해서 밑져야 본전이라는 생각으로 신청하는 경우도 많이 있는데, 확실한 증거에 의한 성립을 주장할 수 없다면, 허위의 신청으로 형사처벌 될수 있고, 손해배상까지 물게 되는 경우가 있으니,, 잘 판단해서 신고여부를 결정해야 할 것 이고..

입찰자 입장에서도 확실한 증거에 의한 유치권배제가능성이 있는 물건에는 전문가와 상담을 거쳐 적극 투자를 생각해 보길 바란다.