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| 계속 실패하는 정부대책에 LTV 급등…시장살릴 긴급처방 있나? |
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| ■ 집중분석 - 심교언 건국대학교 부동산학과 교수
내 돈 가지고 집을 장만 하는 사람이 얼마나 있겠나, 대부분은 가계부채를 끼고 집을 장만한다. 집값이 오를거라는 전제 하에 이렇게 집장만들을 했는데 집값이 계속 떨어지고 있다. 담보가치인정비율 LTV가 급등하자 대출 만기 때 집을 팔아 빚을 갚아야 하는 가구가 늘고 있고, 집이 경매에 넘어가는 상황도 속출하고 있다. 급기야 금융전문가들이 3년 이내에 금융권의 위기가 현실화될 가능성이 높다고 경고하고, 금융당국이 비상상황이라는 판단하에 대책 마련에 나섰다. 자세한 실태와 위험성에 대해 짚어보자.
○ 최근의 집값 하락세
버블 세븐 지역부터 집값 하락이 높게 나타나고 있다. 급기야는 최근에 전국 주택가격 조차도 2년만에 처음으로 하락세를 기록했다. 최근 5년간을 보면 용인 수지나 과천 같은 경우는 20% 넘게 빠졌고 분당이나 김포 같은 경우도 15~17% 빠지고 있다. 7월 한 달 지표를 보면 서울이 0.5%, 수도권이 0.2%로, 전반적으로 많이 빠지고 있고 최근에 그것이 가파라지고 있는 것이 특징이다.
○ 계속 실패하는 정부의 대책
가장 큰 것은 경제문제이다. 경기가 좋지 않고 당분간은 전망도 불안하기 때문에 잘 먹히지 않을 것 같다는 것이 가장 큰 이유다. 그 다음으로, 정부가 대책들을 자주 마련하지만 큰 손질은 없고, 또 대책을 만들고 나서 후속조치가 미약한 것 같다. 분양가 상한제라든가 취등록세 인하 같은 것들은 이야기만 나오고 그 다음의 후속 대책은 정치적인 이유 등으로 전혀 없는 상황이다. 그래서 더 불안한 상황이 아닌가 싶다.
○ LTV 상승…위험수준에 도달
현재 은행들을 보면 50% 약간 안되게 LTV가 잡혀있다. 이런 상황에서 집값이 계속 떨어진다고 한다면 60~70% 넘어가지 않을까 싶다. 특히 분당이나 수지 등의 대형 아파트 같은 경우에는 LTV가 벌써 70% 넘어간 곳도 꽤 있다. 아주 위험한 상황이라고 볼 수 있다.
○ 부채 상환 위해 집 매각…악순환 지속
경매로 넘어가는 것은 LTV 규제라든가 하는 것 때문에 상환압력이 있어서 이럴 때는 갚거나 경매로 넘어가거나 해야한다. 그런 대출 회수에 은행들이 많이 나서서 그런데, 이런 추세는 앞으로도 계속 될 것 같다. 그리고 대출을 회수해야 할 정도의 대출 규모가 벌써 44조원을 넘었다. 이는 총 가계대출자금의 5%가 넘기 때문에 상당히 큰 부담이 될 것이다.
○ 경매시장에서 헐값에 넘어가는 깡통아파트
경매시장상황은 매우 험악하다. 최근 물량도 6% 정도 늘었고, 매각가율(감정가 대비 낙찰된 금액 비율)을 보면 수도권이 한 70%대에 형성되고 있다. 그러나 용인이나 이런 곳의 대형 아파트들의 경우에는 50%대까지 갔다. 이것은 3~5년 전에 비하면 한 10~20% 이상 떨어졌다고 볼 수 있다. 게다가 낙찰가가 경매청구액에 못미치는 비율도 거의 반에 가깝다. 그만큼 깡통아파트가 많아진 것이다.
○ LTV 초과액 신용대출로 전환…실효성 있나
신용대출은 힘들 것이다. LTV 초과액에 대해서 장기분할 상환방식으로 하는 것들을 검토하고 있는 것 같다. 그러나 이것도 금리가 담보보다는 아무래도 높아지지 않는가. 그러면 임시방편이 될 것이고 근본적인 대책이 있어야 한다.
○ 부동산 불패신화의 종언?
부동산 불패신화가 끝났다는 것은 아니다. 미국이나 영국은 부동산 역사가 150~200년의 기록이 있다. 그것을 봐도 깊은 계곡 같은 힘든 시기가 많다. 바닥이라고 봤을 때 경기가 다시 올라가고 하는 사이클을 그렸다. 따라서 계속 바닥을 갈 것 같지는 않고 경기가 좀 좋아지면 옛날만큼 갈 지는 모르겠지만 어느정도 사이클이 상승세를 타지 않을까 보여진다.
○ 시장활성화에 필요한 것들
시장활성화에는 기존에 나왔던 이야기들이 많다. 분양가 상한제라든가 양도세 중과를 풀어주는 문제라든가 취등록세 인하 등을 들 수 있다. 또 하나는 재건축을 활성화하면 부동산 시장에 파급효과가 크기 때문에 어느정도 효과를 볼 수 있지 않을까 싶다. 그리고 미국에서도 급하게 하고 있는 방식들을 보면 현재 서브프라임 모기지 사태 이후에 장기적으로 저리로 갚을 수 있는 상환으로 전환을 해주었다. 금리를 낮추어 주어 위기를 극복하는 그런 제도들이 나오면 좋을 것 같다.
○ 재건축 허가가 났음에도 회복되지 않는 집값
지금 계속 불안한 상황이다. 재건축을 하더라도 재건축에 관련된 소형주택이라든가 임대주택 등의 규제들이 많아서 지금 재건축이 지정되어 있더라도 구체적인 계획으로 가기까지 시간도 많이 걸리고 또 지자체의 정책에 따라 수익성에 영향을 미칠 수 있는 요소들이 많다. 그러한 불안요소들을 제거한다면 어느정도 제 가격을 찾아가지 않을까 한다.
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| 링크
| http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20120803095304623.daum
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