토지거래허가구역은 정부에서 보증하는 투자유망지역이다.

 토지거래 허가구역은 법률에 의해 개발사업이 진행되거나, 토지이용계획이 새롭게 수립되거나, 변경되는 지역 등에 의해 지정되기 때문에 땅값이 계속해서 올라갈 가능성이 많다.

따라서 방법만 있다면 허가구역에 투자하는 것이 다른 지역에 투자하는 것보다 수익 면에서 유리하다고 볼 수 있다.

땅값이 상승할 우려가 있거나 상승한 지역을 지정하는 토지거래허가구역은 법률이 정하고 있는 땅값 상승 지역이며, 이는 곧 수익성 높은 투자처라는 말과 같다. 허가구역에 투자하면 수익을 크게 볼 수 있다는 것을 알고는 있지만 취득과 이용에 이르기까지 규제가 많아 일반인들은 섣불리 투자에 나서지 못하고 있다.

땅값 상승 지역에만 지정되는 토지거래허가구역

 국토해양부 장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지 이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 지정한다.

 허가구역은 5년 이내의 기간에 국토해양부 장관이 정하며, 허가기간이 만료된 후에도 허가구역으로 재지정될 수 있다. 허가구역으로 지정되면 공고된 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

 농지의 거래허가를 받기 위해서는 농업인 등으로서 그가 거주하는 주소지로부터 20km 이내에 소재하는 토지를 취득해야 하며, 세대원전원이 토지 소재지 시,군에 허가신청일로부터 소급해 1년 이상 계속 거주해야 한다. 임야는 거리 제한은 없으나 농지와 같은 거주 제한이 있다.

 토지거래허가를 받지 않고 토지계약을 체결하면 효력이 발생하지 않으며 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받을 경우에는 2년 이하의 징역이나 공시지가의 30%에 해당되는 벌금형에 처하게 된다.

 토지를 허가받은 목적으로 이용하지 않을 경우, 의무이용기간 내에 토지가액의 10% 범위내에서 강제이행부담금이 1년에 한 번씩 부과된다. 또한 부정한 방법으로 토지거래허가를 받거나 토지의 목적대로 사용 하지 않을 경우 신고하면 포상금 50만원이 지급된다.

 토지거래허가구역 내에 있는 농지나 임야를 매입하기 위해서는 현지에서 1년이상 거주해야 하고, 실수요(농업용 또는 임업용 등)를 입증해야만 가능하다. 따라서 외지인이 토지거래허가구역내 토지를 소유하거나 투자목적으로 토지를 소유하는 것은 상당히 어렵다고 할 수 있다.

법원경매를 활용해 토지거래허가규제를 피해갈 수 있다.

 토지거래허가구역은 외지인이 토지를 구입하기가 어렵기 때문에 여러 가지 편법이 이용되고 있는 그중 가장 많이 사용되는 방법이 토지에 근저당이나 가처분을 설정하는 방법이다. 그 외에 약속어음으로 채무 공증하는 방법이나 매도자로부터 토지사용승낙서를 받아놓는 방법도 성행하고 있다.

 그렇다면 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 합법적으로 투자하는 방법을 없는 것일까?

    방법은 법원경매이다.

 외지인이 허가구역에서 토지를 취득할 수 있는 합법적인 방법은 오직 ‘법원경매’밖에 없다.

 법원경매를 통해 토지거래허가구역내의 토지를 낙찰 받은 경우 따로 허가를 받을 필요가 없이 법원의 촉탁등기를 통해 소유권취득이 가능하다.

 경기도 용인에 사는 정 씨는 2005년 자신이 소유하고 있던 근린시설을 매도해 여유자금이 생기자 새로운 투자처를 물색하다가 경기도 하남시 감이동이 뉴타운 3차지역으로 유력하다고 판단하여 그 지역 중개업소를 드나들며 토지를 매입하려고 구체적으로 알아보았다. 그러나 그곳이 토지거래허가구역으로 지정되어 외지인은 매입할 수 없었다. 그런데 법원경매를 통하면 토지거래허가를 받지 않아도 소유권을 취득할 수 있다는 지인의 말을 듣고 부랴부랴 법원경매사이트를 검색하여 전문업체의 도움을 받아 시세보다 저렴하게 평당 100만원에 임야 500평을 낙찰받았다. 이후 그곳은 개발제한구역에서 해제되고, 송파신도시 개발계획까지 발표되면서 땅값은 계속 뛰어 평당 500만원을 호가하고 있다. 향후에도 더 오를 것으로 기대되어 정 씨는 등기를 본인 앞으로 해두고 계속 보유중이다.

개발호재 없이 지정된 지역은 피하자

 주의할 점은 허가구역이 지정되면 지정 사유를 공고하게 되는데, 특별한 호재없이 땅값 사승만으로 지정된 지역은 풍선 효과에 의한 땅값 상승으로 추가 상승을 기대하기 어려워 투자에 신중해야 한다.

 또한 법원경매를 통해 토지취득을 원하는 경우 전문업체의 도움을 받는 것이 좋다.

권리분석 및 공법상의 규제사항이나 향후 자신이 목적으로 하는 토지이용이 가능한 지역인지 반드시 파악하고 입찰에 응하여야 낙찰 후 예상치 못한 변수로 입찰보증금을 포기하는 손해를 면할 수 있다.

이채수 팀장