사건번호 00-60639

경기도 광명시 소하동 883-17외 6필지이고 현황이 도로인  토지물건

표준공시지가 :820,000

감정지가 : 280,000

법원감정가:4억

최저가 :3300만원(21%)

언뜻보기에 도로여서 낙찰받아 소유권 취득한다고 해도 활용할 방법도 생각나지 않지만, 도사들 눈에는 땅경매 물건중 "보물중의 보물"이었다.

등기부상 1순위 저당권이 말소기준권리라서 그이하 권리는 매각으로 소멸하기 때문에 권리분석은 아주 간단한데도 불구하고 감정가격대비 21%선까지 유찰을 거듭한 이유는 무엇일까? 혹시 숨겨진 하자가 있는것은 아닐까. 초보 투자자들은 의심부터하게 되고 아예 쳐다보지도 않는다

 그러나 경매고수 정경수씨는 어떤것을 보고 이 물건을 낙찰받았을까.

결론부터 말하자면, 보상금이다. 감정가격은 평당 280,000원정도 이지만, 이땅의 공시지가는 820,000원인것을 알수 있는데, 수용시기나 방법 등에 따라 어느정도 오차는 발생하겠지만 현재의 표준 공시지가 수준으로만 보상을 받는다고 해도 11억6500여만원의 보상금을 기대할수 있다는 결론이다. 

감정가가 4억원이고 이물건은 '도로'라는 점에 온전한 재산권행사가 곤란한 점이 단점을 보이지만, 낙찰자는 오히려 이점을 평가하고 응찰한 것이다. 즉 현황이 도로여서 건축을 하거나 하는 개발해위는 불가능하다는 것을 처음부터 알고, 결국 지방자치단체나 국가에 수용당하는 것을 투자 포인트로 설정하고 투자한 것이다.

토지가 수용당할 때 수용 가격은 낙찰 당시의 감정가격이 아니라 표준 공시지가나 인근의 평당 시세를 감안해서 다시 판정한 감정가격으로 보상가격이 결정되게 되고, 특히 재개발 구역 등에 있는 도로나 공원용지 등의 땅인 경우에는 구역이나 지역에 따라 다르기는 하지만 대략 60평 이상이 수용되면 아파트 입주권을 주는 것을 기본으로 하고 있다.

도로나 공원용지등으로 건축물 허가를 받을 수 없는 물건이 우수한 또다른 이유는 보유시 재산세나 종합 부동산세의 과세 대상에서 빠진다는 것이 다. 즉 재산세 과세대상이 아니라는 점이다. 과세된다 해도 극히 형식적인 금액만이 부과된다.

 대신 단점이라면 소유권 취득시 정상적인 금융기관에서는 잔금융자를 해 주지 않아 자신의 자금만으로 투자해야 하는 것이고, 또 하나는 보상 등이 언제 이루어질지 알 수 없다는 것이다. 대신 해당 자치단체에 문의하면 대강의 수용 순서나 시기 등을 알 수도 있다.

 땅 경매투자의 경우 이처럼 상상력을 발휘하고, 남들이 투자대상에서 배제하는 물건들을 선택해서 수익성이 있는 물건을 고르는 자신만의 안목이 필요하다. 경매투자로 수익을 올릴 수있다는 주위의 말만 듣고 일반인들이 입찰에 들어가는 경우, 권리분석이 쉽고 남들 다 참가하는 물건에만 입찰할 수 밖에 없고 그 결과 경쟁자가 많아져서 낙찰가가 크게 오르게 된다. 보통 수도권아파트의 경우 개인참가자같은 경우 5% 수익을 올리기도 어려워졌다. 그러나 부동산을 이해하고 철저하게 발품을 팔아서 물건을 찾는 다면, 머지 않아 경매 고수의 반열에 들어 설 수있을 것이라 믿어 의심치 않는 바이다.

이채수 팀장