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| 상가경매물건 입찰시 체크 포인트 알아보기 |
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| 작성자 : 관리자 조회 548 댓글(0) 2012-03-16 18:04 |
상가경매물건 입찰시 체크 포인트를 알아보자. 경매로 상가에 투자할때는 특히 유의해야할 몇가지 체크포인트! 일반인 특히 상가투자를 해보지 않은 분들은 감정가대비 반가격도 안되는 상가가 경매로 나왔다고, 이물건 어떤지 권리분석을 의뢰하는 경우가 많이 있다. 하지만, 가격이 많이 떨어진 만큼 위험성이 숨어있는 경우가 90%이상이여서, 상가 경매건의 경우 특히 조심해서 접근 할 필요가 있다. ◆ 근린주택(흔히들 상가주택이라고 한다)에 세 들어 있는 소규모 상가에 투자하는 경우 1층에는 상가점포로서 음식점등이 있고 2층위로는 주택이 있는 상가주택건물이 경매로 나온물건경우, 수익률이 어느정도 나오고, 시세차익이 생각해 볼 수 있다면,, 경매로 낙찰받을 만한다. 하지만, 근린주택건물의 일부 상가만 낙찰받는 경우는 생각을 좀 해봐야 할것이다.. 경험적으로 그런 일부 점포는 태반이 상권이 죽어있는경우라서 낙찰을 받아도 몇년동안 공실로 방치하다가 은행 융자를 못갚아 다시 경매로 나오는 경우를 많이 본다. 이런물건은 싸다고 덮석 낙찰받았다가는 흔히들 "열심히 노력해서 상가를 살린다음 권리금 받고 넘겨서 돈벌어보자.."는 기대는 시간낭비 돈낭비로 결론나는 경우가 많다. 그러나 가끔 대학가나 역세권 등 장사 잘되는 상가들이 경매로 나오는 경우가 있다. 이런 경우는 채무자의 사정으로 인해 나오는 물건으로 상당한 투자가치가 있으므로 조금 욕심을 줄여서(입찰가를 높여서) 적극 낙찰 받는것이 좋다. ◆ 5평내외 평수의 점포들이 줄줄이 경매나온 경우 결론적으로 경매로 나온 이런 상가점포는 아예 쳐다볼 생각을 말것을 권고한다. 대형상가들중에서 수샙개 수백개 상가가 쪼개져서 100건이상으로 나온 물건들이 있는데, 이런경우 상권이 형성되는 때까지 얼마나 시간이 걸릴지 알 수 없고 건물관리, 공사대금 유치권권리관계 등 복잡한 이해 관계로 엮여 있는 경우가 태반이다. ◆ 상가를 낙찰 받은후 어떤 업종으로 경쟁력이 있는지 분석, 결정한 후 입찰결정해야... 상권을 분석하는데 있어서 유동인구가 중요하긴 하지만,, 상권만 검토하고 무턱대고 입찰하지 말아야 할 것이다. 자신이 생각하는 업종을 해당 경매건을 낙찰받아 허가등을 받을 수 있는지 알아보지 않고 입찰에 응했다가 낭패를 보는 경우가 의외로 많이 있다. 운좋게 낙찰받았다고 생각했는데, 자신이 당초 계획한 업종을 할 수 없는 상가라는 것을 나중에 알았다면... 실패한 경매투자가 될 확률이 높다. 특히 상가관리규약을 체크하여 업종제약사항을 확인하는것은 반드시 빼먹지 말아야 할것이다. 상가 연합회의 관리규약에 권장업종과 지정업종을 구분해 놓는 경우가 종종 있고, 동일 업종을 전체 상가내에 제한하는 경우도 많다. 권장업종이라면 그래도 제약이 적겠지만, 지정업종의 물건을 낙찰 받았다면, 다른 업종을 못하기 때문에 관리비만 지출하면서 공실로 돌리느 위험에 빠질 수 있다. |
